השבחת נכסים ומיצוב מחדש
למלונות פעילים: אנחנו מאתרים את הערך שאובד בבניין, בתפעול ובהסכם, ומכינים את הנכס לפרק הבא שלו, יהיה זה מיחזור חוב, מיצוב מחדש או מכירה.
איפה נכס פעיל מאבד ערך בשקט?
היכן הערך דולף · להמחשה
המלון היום
שטח שהפסיק להכניס: טרקלין שאיש לא משתמש בו בשעות שהפעלתו יקרה ביותר.
סטנדרטים וכוח אדם שסטו עם הזמן מהמודל שהצדיק אותם.
תנאים וערוצים שנקבעו לשוק שמאז השתנה.
מה עושים קודם
המלון שהוא יכול להיות אינו הדמיית שיפוץ. זו אסטרטגיה ברורה יותר לאותו בניין.
NMBR Reading no. 01 · המלון השני
| 01 | הבניין | שטח שהפסיק להניב, זרימות תפעול שהתייקרו, שימושים שזמנם עבר. |
|---|---|---|
| 02 | התפעול | סטנדרטים, כוח אדם ומערכות שנסחפים מהמודל שהצדיק אותם. |
| 03 | ההסכם | תנאים שנחתמו בשוק שכבר לא קיים. |
| 04 | הפרק הבא | מיחזור חוב, מיצוב מחדש או מכירה: כל אחד דורש הוכחה אחרת, מוכנה מראש. |
מלונות כמעט אף פעם לא נכשלים בקול. הם מאבדים ערך בשקט.
בכל מלון פעיל מסתתר מלון שני: זה שהוא יכול להיות. לפעמים הפער תפעולי: מצבת שכר שנבנתה למלון שכבר לא קיים, ניהול הכנסות שפועל מכוח ההרגל. לפעמים הוא פיזי: מטרים רבועים שאינם מניבים ויכולים להניב. ולפעמים הוא חוזי: הסכם שתנאיו נשחקו בשקט לרעת הבעלים לפני שנים.
אנחנו קוראים את שלוש השכבות יחד, כי הן זזות יחד. התוצר איננו דוח למגירה; הוא תכנית פעולה מתועדפת, שכל סעיף בה מתומחר לפי עלות, מידת ההפרעה לתפעול וההשפעה על התזרים ועל שווי היציאה.
מה העבודה כוללת
- בחינת ביצועים מלאה: תפעול, שטחים, הסכמים
- תכניות שיפור רווח עם ליווי יישום
- אסטרטגיית מיצוב מחדש ותיקי השקעה
- הכנת הנכס מצד הבעלים למיחזור חוב או למכירה
- פיקוח על ביצועי המפעיל מול ההסכם
מגורים ממותגים ועירוב שימושים
מלונאות מרוויחה היום הרבה מעבר לחדר: מגורים ממותגים (Branded Residences), חללי עבודה, ספא ובריאות, מסחר ואירועים. אנחנו מתכננים פרויקטים בעירוב שימושים שבהם כל רכיב מחזק את האחרים במקום להתחרות בהם.
בדיקת היתכנות ותכנית עסקית
לפני שמלון משורטט, הוא מוכרע. אנחנו בודקים מה הקרקע, הזכויות והשוק באמת יכולים לשאת, ובונים תכנית עסקית שהבעלים יכול להביא לדירקטוריון או לבנק.