בדיקת היתכנות ותכנית עסקית
לפני שמלון משורטט, הוא מוכרע. אנחנו בודקים מה הקרקע, הזכויות והשוק באמת יכולים לשאת, ובונים תכנית עסקית שהבעלים יכול להביא לדירקטוריון או לבנק.
מה הנכס הזה יכול להיות מבחינה כלכלית?
| 01 | קרקע וזכויות | מה מותר לבנות כאן, ומה לא. התקרה של כל החלטה שתבוא אחר כך. |
|---|---|---|
| 02 | פרוגרמה | איזה שילוב של חדרים, הסעדה, ספא ואירועים המגרש באמת יכול לשאת. |
| 03 | שוק | תחזית מחיר ותפוסה שגם מממן מקצועי יכול להאמין לה: מבוססת על ראיות, לא על תקווה. |
| 04 | עלות | מה נדרש כדי לבנות ולפתוח, כולל כל מה שמסתתר אחרי עלויות הבנייה. |
| 05 | התכנית העסקית | מסמך אחד שבו המספרים, התכניות והתפעול מספרים את אותו סיפור. |
לפני שמלון משורטט, הוא מוכרע.
בדיקת היתכנות היא לא שלב פורמלי בדרך למימון. היא ההזדמנות הראשונה, והזולה ביותר, לשנות את תוצאת הפרויקט: מספר החדרים, המיצוב, מודל התפעול ואסטרטגיית היציאה עדיין פתוחים לשינוי. כך אנחנו ניגשים אליה.
ב-NMBR בונים היתכנות מרצפת התפעול כלפי מעלה, לא מתבנית כלפי מטה. נתוני שוק חשובים, אבל מספרים נעשים אמינים רק כשכותב אותם מי שהפעיל מלונות בפועל: פתח משמרות בוקר, ניהל משא ומתן על דמי ניהול ועבר תקופת התייצבות. הניסיון הזה הוא ההבדל בין תכנית שבנק מקבל לבין PDF אופטימי.
מה העבודה כוללת
- שימוש מיטבי בקרקע ובזכויות הבנייה
- ניתוח שוק וביקושים מנקודת המבט של הבעלים
- הגדרת קונספט, מיצוב ותמהיל חדרים
- פרו-פורמה תפעולית מלאה: הכנסות, שכר, GOP (רווח תפעולי גולמי) ורזרבת CAPEX
- תכנית עסקית מוכנה למימון ותרחישי רגישות
התוצאה היא מסמך אחד שממנו עובדים כולם: היזם, האדריכל, הבנק והמפעיל העתידי מנגנים מאותה פרטיטורה.
פרוגרמה מלונאית
הפרוגרמה היא הרגע שבו תכנית עסקית נהיית בניין: לכל מטר רבוע יש תפקיד, כל מסלול תנועה נבחן מראש על הנייר, וכל השלכה תפעולית מתומחרת לפני שהיא נוצקת בבטון.
ליווי תכנון ואדריכלות
אנחנו יושבים לצד האדריכלים והמעצבים שלכם לאורך התכנון, ומתרגמים בין שפת העיצוב לשפת התפעול, כדי שהבניין שמאושר יהיה גם הבניין שמרוויח.